Sie sind im Besitz landwirtschaftlicher Flächen? Sie wollen eine Fläche für Windrad verpachten, um sich ein zusätzliches Einkommen zu verschaffen? Dann sollten Sie diesen Artikel unbedingt lesen: Denn als Grundstückseigentümerin oder -eigentümer kann die Verpachtung Ihrer Flächen für Windenergieanlagen eine attraktive Einnahmequelle sein. Doch bevor Sie einen Pachtvertrag unterzeichnen, sollten Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen genau kennen. Welche Rechte und Pflichten haben Sie als Verpächterin und Verpächter? Welche gesetzlichen Regelungen sind relevant? Und wie können Sie Ihre Rechte und Pflichten vertraglich absichern?
Hier bekommen Sie einen grundlegenden Überblick über die wichtigsten rechtlichen Aspekte der Windpark-Verpachtung und erfahren, was Sie als Flächeneigentümerin und -eigentümer bei der Gestaltung des Pachtvertrags auf jeden Fall beachten sollten.
Alles, was Recht ist beim Fläche für Windrad verpachten
Die Verpachtung von Grundstücken regelt das deutsche Recht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Ab dem § 581 legt der Gesetzgeber die Regeln für das Verpachten fest. Dort heißt es:
㤠581 Vertragstypische Pflichten beim Pachtvertrag
(1) Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.
(2) Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.“
Im § 585 wird darüber hinaus der „Begriff des Landpachtvertrags“ gesetzlich festgelegt.
Diese Paragrafen und die ihnen folgenden bilden somit die Rechtsgrundlage für die Flächenverpachtung für Windenergieanlagen (WEA, auch Windkraftanlagen (WKA) oder umgangssprachlich Windräder genannt).
Exkurs: Fruchtziehung auf Flächen für Windräder: Das müssen Sie wissen!
Indem Sie als Flächeneigentümerin und -eigentümer Flächen verpachten, werden Sie zur Verpächterin und zum Verpächter. Gemäß § 581 BGB verpflichten Sie sich als Verpächterin und Verpächter, Ihrer Pächterin oder Ihrem Pächter Ihr Grundstück zur Nutzung zu überlassen. Diese oder dieser darf dem Gesetz zufolge die Pachtfläche im Rahmen des Vertragszwecks wirtschaftlich nutzen und darauf Erträge („Früchte) erwirtschaften: Das nennt man auch „Fruchtziehung“.
Fruchtziehung heißt im Klartext: Die Pächterin oder der Pächter darf auf der Pachtfläche technische Anlagen errichten und betreiben, mit denen erneuerbare Energie aus erneuerbaren Energiequellen wie Sonne und Wind erzeugt werden kann:
- sowohl Solaranlagen, also Solarstromanlagen (Photovoltaikanlagen, kurz: PV-Anlagen) und Solarwärmeanlagen (Solarthermieanlagen),
- als auch Windstromanlagen.
Sie oder er darf die mit den Anlagen erzeugte Energie (Solarstrom, Solarwärme und Windstrom) verkaufen und die Verkaufserlöse einnehmen. Denn Sie als Verpächterin und Verpächter erhalten für das Fläche für Windrad verpachten eine Gegenleistung: Ihre Pächterin oder Ihr Pächter bezahlt Ihnen einen Pachtzins, kurz auch nur Pacht genannt.
6 Gründe, warum Sie den Pachtvertrag für Windradflächen schriftlich abschließen sollten
Die Flächenverpachtung für Windräder müssen Sie vertraglich regeln – mit einem entsprechenden Pachtvertrag. Diesen müssen Sie nicht zwingend schriftlich abschließen – ein Handschlag reicht dazu.
Doch als Dienstleister, der Flächeneigentümerinnen und -eigentümer mit Windstromakteurinnen und -akteuren zusammenbringt, die nach Pachtflächen als Standort für Windenergieanlagen suchen, wissen wir aus vielfach erlebter Praxis: Eine detaillierte schriftliche Vereinbarung ist ratsam, um Ihre Rechte und Pflichten als Verpächterin und Verpächter klar zu regeln und etwaige Streitigkeiten zu vermeiden. Wichtig zu wissen ist, dass § 585a BGB folgendes festschreibt:
㤠585a Form des Landpachtvertrags
Wird der Landpachtvertrag für längere Zeit als zwei Jahre nicht in Textform geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.“
Denn auch wenn das Gesetz eine mündliche Pachtvereinbarung zulässt, bringt Ihnen ein schriftlicher Pachtvertrag die folgenden 6 Vorteile:
- Rechtssicherheit: Ein schriftlicher Pachtvertrag über das Fläche für Windrad verpachten stellt sicher, dass sämtliche Bedingungen und Vereinbarungen nachweisbar sind. Dies schützt beide Parteien, Verpachtende und Pachtende, vor Missverständnissen oder falschen Erwartungen.
- Beweiskraft im Streitfall: Falls es im Verlauf der Pachtzeit – die Rede ist beim Flächen für Windrad verpachten von mindestens 20, üblicherweise inzwischen 30 und mehr Jahren – zu Meinungsverschiedenheiten kommt, kann der Pachtvertrag als Grundlage für rechtliche Auseinandersetzungen herangezogen werden.
- Klare Regeln zu Laufzeit, Zahlungen und Pflichten: Die langfristige Natur von Windpark-Verpachtungen erfordert klare Vereinbarungen zu finanziellen und rechtlichen Aspekten.
- Absicherung bei Eigentümerinnen- beziehungsweise Eigentümerwechsel: Ein schriftlicher Vertrag kann ins Grundbuch eingetragen werden und sichert damit Rechte und Pflichten auch bei einer Übergabe an die nachfolgende Generation. Denn in den jahrzehntelangen Pachtzeiten kommt es nicht selten zu Generationswechseln auf Seiten der Verpächterin oder des Verpächters – und auch deren Nachkommen brauchen im Falle einer Vererbung oder Schenkung die vertraglich geregelte Klarheit und Verlässlichkeit. Gleiches gilt beim Flächenverkauf.
- Vermeidung unklarer Nebenabreden: Mündliche Absprachen können mit der Zeit in Vergessenheit geraten oder unterschiedlich interpretiert werden. Eine schriftliche Fixierung stellt sicher, dass alle Vereinbarungen eindeutig dokumentiert sind.
- Bessere Verhandlungsposition: Je detaillierter der Pachtvertrag ist, desto klarer können beide Vertragsparteien ihre jeweiligen Interessen darlegen. So wird verhindert, dass die Pächterin oder der Pächter nachträgliche Änderungen zu ihren oder seinen Gunsten durchsetzt.
Sie sehen: Ein schriftlicher Pachtvertrag schützt somit alle Beteiligten und minimiert rechtliche Risiken.
Fläche für Windrad verpachten: Ihre Rechte als Grundstückseigentümerin und Grundstückseigentümer
Aus dem Pachtverhältnis ergeben sich für beide Vertragsparteien bestimmte Rechte und Pflichten. Im Folgenden stellen wir Ihnen zuerst die wichtigsten Rechte vor, die Sie als Verpächterin und Verpächter haben. Anschließend gehen wir auf Ihre Pflichten ein.
Ihr Recht auf Pachtzahlungen
Ein wesentliches Ihrer Rechte als Verpächterin und Verpächters der Fläche für Windräder ist Ihr Anspruch auf eine vertraglich vereinbarte Pachtzahlung.
Wichtig: Die Zahlungsweise der Pacht kann unterschiedlich ausgestaltet sein:
- Fixbetrag: Sie erhalten eine feste monatliche oder jährliche Pachtzahlung, deren Höhe unabhängig vom Ertrag des Windrades – oder im Falle eines Windparks: der Windräder – ist. Dieses Modell bietet Ihnen als Verpächterin oder Verpächter somit eine sichere und planbare Einnahmequelle, unabhängig von wetterbedingten Schwankungen oder wirtschaftlichen Entwicklungen.
- Umsatzbeteiligung: Sie sind prozentual an den Erlösen des Windrades oder des Windparks beteiligt. Dieses Pachtmodell kann für Sie langfristig finanziell vorteilhafter sein, da bei guten Windverhältnissen höhere Windstromerträge möglich sind. Allerdings birgt das Pachtmodell auch das Risiko, dass sich wirtschaftliche Schwankungen oder eine wetter- oder technikbedingte geringere Stromerzeugung negativ auf die Pachtzahlung auswirken.
- Kombination: Das dritte Pachtmodell ist eine Mischung aus den beiden vorgenannten Modellen. Es bietet Ihnen sowohl Planungssicherheit als auch Gewinnpotenzial. Meistens wird dabei eine Grundpacht mit einer variablen Beteiligung kombiniert, sodass Ihnen ein Mindestbetrag gesichert ist, Sie aber auch von höheren Erträgen profitieren können.
Gut zu wissen: Da Windparks hohe Investitionen erfordern – die Investition in ein einzelnes modernes Windrad liegt bei mindestens einer bis eineinhalb Millionen Euro – sind langfristige Pachtverhältnisse üblich. Als Verpächterin und Verpächter sollten Sie daher auf eine inflationsgesicherte Anpassung der Pachtzahlung achten.
Ihr Recht auf Vertragsgestaltung
Als Verpächterin oder Verpächter haben Sie das Recht, über die Bedingungen des Vertrags zu verhandeln. Dazu gehören unter anderem:
- die Dauer des Pachtvertrags und Verlängerungsoptionen (Vertragslaufzeit)
- Nutzungseinschränkungen (zum Beispiel Mindestabstand zu anderen Flächen)
- Regelungen zur Vertragsbeendigung und zum Rückbau der Anlagen (Rückbauabsicherung)
- Möglichkeit der Vererbung oder Übertragung des Vertrags
Ein detailliert und umfassend verfasster Pachtvertrag stellt Ihnen sicher, dass Ihre Rechte langfristig gewahrt bleiben.
Ihr Recht bei Vertragsverstößen
Falls Ihre Pächterin oder Ihr Pächter ihre oder seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, können Sie auf das BGB verweisen. Es regelt die Rückgabe des Pachtgegenstands nach Vertragsende und sichert Ihre Interessen ab. Zudem kann eine fristlose Kündigung bei schweren Vertragsvergehen möglich sein, etwa wenn Pachtzahlungen ausbleiben oder vereinbarte Rückbaumaßnahmen nicht durchgeführt werden.
Fläche für Windrad verpachten: Ihre Pflichten als Grundstückseigentümerin und -eigentümer
Den oben beispielhaft aufgeführten Rechten stehen auch Pflichten gegenüber, unter anderem diese:
Ihre Pflicht zur Gewährleistung der Flächennutzung für Windräder
Mit Abschluss des Pachtvertrags verpflichten Sie sich als Verpächterin und Verpächter einer Fläche für Windräder, diese Fläche für die vereinbarte Nutzung zur Verfügung zu stellen. Das heißt, dass Sie Ihrer Pächterin oder Ihrem Pächter uneingeschränkten Zugang zur Fläche gewähren müssen und keine eigenen Maßnahmen ergreifen dürfen, die die Errichtung und den Betrieb der Windenergieanlagen behindern.
In § 586 „Vertragstypische Pflichten beim Landpachtvertrag“ des BGB steht dazu konkret:
„(1) Der Verpächter hat die Pachtsache dem Pächter in einem zu der vertragsmäßigen Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Pachtzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Pächter hat jedoch die gewöhnlichen Ausbesserungen der Pachtsache, insbesondere die der Wohn- und Wirtschaftsgebäude, der Wege, Gräben, Dränungen und Einfriedigungen, auf seine Kosten durchzuführen. Er ist zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet.
(2) Für die Haftung des Verpächters für Sach- und Rechtsmängel der Pachtsache sowie für die Rechte und Pflichten des Pächters wegen solcher Mängel gelten die Vorschriften des § 536 Abs. 1 bis 3 und der §§ 536a bis 536d entsprechend.“
Ihre Duldungspflichten
Während der Bau- und Betriebsphase eines Windparks kann es zu Einschränkungen und Eingriffen auf Ihrem Grundstück kommen. Dazu gehören:
- das Anlegen von Zufahrtswegen für Baumaschinen und Wartungsfahrzeuge
- das Anlegen von Kabeltrassen zur Anbindung des Windrades beziehungsweise der Windräder an das Stromnetz (Netzanschluss)
- die Flächeninanspruchnahme für Kranstellflächen während des Auf- oder Abbaus der Windenergieanlage(n)
Diese Maßnahmen sind meist über sogenannte Dienstbarkeiten abgesichert, die im Grundbuch eingetragen werden und damit auch zukünftige Eigentümerinnen und Eigentümer der Fläche binden können.
Exkurs: Was bedeutet Dienstbarkeit beim Fläche verpachten für Windrad?
Mit dem Begriff Dienstbarkeit ist gemeint, dass Sie als Verpächterin und Verpächter einer anderen Person das Recht gewähren, Ihr Grundstück in bestimmter, eingeschränkter Weise zu nutzen, zum Beispiel als Weg, Überfahrt oder zum Verlegen von Leitungen.
Ihre steuerlichen Pflichten
Einnahmen aus der Verpachtung von Flächen für Windräder unterliegen dem deutschen Steuerrecht. Sie müssen auf dieses Einkommen eine Einkommensteuer zahlen. Je nach Ihrer individuellen Situation kann auch eine Gewerbesteuer anfallen. Wir empfehlen Ihnen dringend eine steuerliche Beratung, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.
Ausführlich informieren wir Sie mit folgenden Beiträgen zum Steuerrecht beim Verpachten von Flächen für Erzeugungsanlagen von erneuerbaren Energien:
- Einkommenssteuer bei Flächen, die für Solar verpachtet werden
- Freiflächen-Photovoltaik im Steuerrecht: Spagat zwischen Einnahmen und Steuern
- Befreiung von der Umsatzsteuer auch für bestehende Photovoltaik-Anlage
- Freiflächen-Photovoltaik im Erb- und Familienrecht: Hohe Erbschafts- und Schenkungssteuer kann HoferbInnen belasten
- Freiflächen-Photovoltaik vererben: Mit Beteiligungsmodell erbschaftssteuerliche Konsequenzen abschwächen
Auf diese Klauseln im Pachtvertrag für Windradflächen sollten Sie achten!
Ein gut ausgearbeiteter Pachtvertrag sollte alle wesentlichen Aspekte vom Flächen für Windrad verpachten regeln, darunter die folgenden:
- Pachtsache: Schon das BGB legt in § 585b die „Beschreibung der Pachtsache“ gesetzlich fest. Dort heißt es:
„(1) Der Verpächter und der Pächter sollen bei Beginn des Pachtverhältnisses gemeinsam eine Beschreibung der Pachtsache anfertigen, in der ihr Umfang sowie der Zustand, in dem sie sich bei der Überlassung befindet, festgestellt werden. Dies gilt für die Beendigung des Pachtverhältnisses entsprechend. Die Beschreibung soll mit der Angabe des Tages der Anfertigung versehen werden und ist von beiden Teilen zu unterschreiben.
(2) Weigert sich ein Vertragsteil, bei der Anfertigung einer Beschreibung mitzuwirken, oder ergeben sich bei der Anfertigung Meinungsverschiedenheiten tatsächlicher Art, so kann jeder Vertragsteil verlangen, dass eine Beschreibung durch einen Sachverständigen angefertigt wird, es sei denn, dass seit der Überlassung der Pachtsache mehr als neun Monate oder seit der Beendigung des Pachtverhältnisses mehr als drei Monate verstrichen sind; der Sachverständige wird auf Antrag durch das Landwirtschaftsgericht ernannt. Die insoweit entstehenden Kosten trägt jeder Vertragsteil zur Hälfte.
(3) Ist eine Beschreibung der genannten Art angefertigt, so wird im Verhältnis der Vertragsteile zueinander vermutet, dass sie richtig ist.“
- Vergütung: Klare Festlegung der Pachtstruktur mit Anpassungsklauseln zur Inflation. Hier sollte auch die „Reservierungsphase“ klar geregelt werden.
- Laufzeit: Üblich sind 20 bis 30 Jahre, oft mit Verlängerungsoptionen.
- Rückbauverpflichtungen: Die Pächterin oder der Pächter sollte vertraglich verpflichtet werden, das Windrad oder die Windräder nach Nutzungsende abzubauen und die Fläche in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Eine Rückbaukaution kann diese Verpflichtung absichern.
- Haftung und Versicherungen: Klärung der Haftungsfragen, insbesondere bei Schäden von den Windenergieanlagen oder Naturereignissen.
- Kündigungsregelungen: Vereinbarung von Kündigungsgründen und Fristen, zum Beispiel bei ausbleibenden Zahlungen oder fehlenden Genehmigungen.
- Grundbuchliche Sicherung: Eintrag von Dienstbarkeiten und langfristigen Rechten zur Sicherung der Nutzung.
Das zeigt Ihnen: Das Verpachten Ihrer Fläche für Windenergie kann eine lukrative Einnahmequelle sein. Um diese zu erschließen, sind jedoch viele rechtliche Aspekte zu beachten. Wichtig ist, dass Sie sich im Vorfeld gut informieren und den Pachtvertrag sorgfältig prüfen beziehungsweise von Pachtexpertinnen und -experten prüfen lassen. Nutzen Sie auch gerne unser:
10-Punkte-Checkliste für Verpächterinnen und Verpächter – Pachtvertrag Windradflächen:
Mit unserer Checkliste für Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer behalten Sie die 10 wichtigsten Aspekte beim Fläche verpachten für Windrad immer im Auge:
- Grundstück analysieren: Eignung Ihrer Fläche als Standort für Windenergieanlage prüfen (Lage, Windhöffigkeit, Nähe zu Netzanschlüssen).
- Pachtmodell wählen: Fixbetrags-, Beteiligungs- oder Kombimodell abwägen.
- Rechtliche Beratung einholen: Fachanwältin oder Fachanwalt für Vertrags- und Energierecht hinzuziehen.
- Vertragsentwurf prüfen: Laufzeit, Vergütung, Kündigungsmöglichkeiten und Rückbaupflichten klären.
- Haftungsfragen regeln: Wer haftet für Schäden von der oder den Windenergieanlage(n) auf Ihrer Fläche? Welche Versicherungen sind erforderlich?
- Grundbucheintrag prüfen: Dienstbarkeiten zur Absicherung des Pachtvertrags Windrad eintragen lassen.
- Steuerliche Auswirkungen berechnen: Einkommensteuerpflicht prüfen, eventuell ist die Gewerbesteuer zu berücksichtigen.
- Beteiligung der Nachbarschaft erwägen: Frühzeitig mit benachbarten Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern sprechen, um Konflikte zu vermeiden.
- Kündigungsklauseln festlegen: Unter welchen Bedingungen kann der Pachtvertrag Fläche für Windrad vorzeitig beendet werden?
- Dokumentation führen: Alle Verträge, Schriftverkehr und Genehmigungen ordentlich ablegen.
Mit dieser Checkliste stellen Sie sicher, dass Ihre Verpachtung professionell und rechtssicher erfolgt.
Wichtig: Falls Sie unsicher sind, lassen Sie sich unbedingt rechtlich beraten. Ein gut ausgearbeiteter Vertrag schützt Sie vor unerwarteten Risiken und stellt sicher, dass Sie langfristig von der Windpark-Verpachtung profitieren.
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